Les étapes d’une vente immobilière

Les étapes d’une vente immobilière

PREMESSA

Prima di tutto bisogna conoscere il valore del vostre bene, la stima immobiliare non s’improvvisa e non smetteremo mai di consigliarvi di aver sempre ricorso ad un professionista immobiliare. Una volta fissato il prezzo viene il momento di far appello ad un diagnosticatore immobiliare affinché venga effettuata una diagnostica del bene necessaria per la sua messa in vendita. Questa è obbligatoria e dipende dal vostro immobile e dal luogo in cui si trova ed il suo costo è spesso inferiore quando si è stati messi in relazione da un agente immobiliare.

LA MESSA IN VENDITA

Una volta effettuata la diagnostica dovrete mettere in vendita il vostro bene. Avrete la scelta di affidarlo ad una, varie o nessuna agenzia immobiliare. Questa scelta vi appartiene ma prendete in considerazione che occuparsi di una vendita da soli è possibile ma necessita del tempo, della pazienza, delle conoscenze giuridiche e dell’attenzione. 

É possibile che abbiate ricorso ad una o due agenzie immobiliari, se non altro per aver accesso a dei siti di annunci immobiliari conosciuti verso i quali i potenziali acquirenti si dirigono e di cui non potete beneficiare in quanto singoli individui. 

Attenzione alle sovraesposizione ! Affidare la vendita a troppe agenzie non è rassicurante per chi compra poiché potrebbe indicare una difficoltà nella vendita dell’immobile. 

LE VISITE

Ora che il vostro bene è in vendita dovrete assicurarvi di dare una risposta a tutte le domande che vi saranno poste dai potenziali acquirenti, ma attenzione a non rispondere troppo velocemente ! Una cattiva informazione può far fuggire un potenziale cliente in un secondo !

Durante le visite adottate un comportamento adeguato in funzione della o delle persone che avrete di fronte voi, ogni cliente ha delle aspettative e dei bisogni diversi ! Ci sono cose a cui dovrete fare più attenzione che un professionista immobiliare che beneficia di un’assicurazione che protegge i vostri bene personali e garantisce un indennizzo nel caso un incidente dovesse prodursi al momento della visita.

L’OFFERTA D’ACQUISTO

Un’offerta d’acquisto non è valida se non è scritta.

Nel caso in cui vi vengano proposte più offerte d’acquisto avrete delle priorità da rispettare.

Una volta l’offerta accettata vi impegnate nella vendita. 

Potete naturalmente negoziare anche voi facendo una controproposta dopo ricezione di un’offerta d’acquisto.

SCEGLIERE UN NOTAIO

In seguito all’accettazione dell’offerta d’acquisto dovete confermare la vostra volontà firmando una promessa di vendita o un compromesso di vendita da un notaio. Le parti possono scegliere lo stesso notaio anche se il più delle volte ciascuna ha il proprio, le spese notarili rimanendo identiche.

LA FIRMA DELLA PROMESSA O DEL COMPROMESSO DI VENDITA

Questa firma è un pre-contratto e precede la firma dell’atto di vendita definitivo. La differenza tra il compromesso e la promessa à relativamente semplice. Nel caso di una promessa unilaterale di vendita, il venditore s’impegna a cedere il suo bene ad un acquirente specifico in cambio del versamento di una indennità d’immobilizzazione, somma di un ammontare che varia tra il 5% e il 10 % del prezzo di vendita. Nel caso di un compromesso di vendita, le due parti s’impegnano a realizzare una transazione nelle condizioni convenute.

Per questo firma vi sarà richiesto di fornire un certo numero di documenti :

  • L’insieme della diagnostica immobiliare del vostro bene :
    • Il certificato amianto per tutti gli immobili per cui il permesso di costruzione è antecedente al 1 luglio 1997.
    • Il certificato di performance energetica (DPE)
    • Il certificato piombo (CREP) per tutti gli immobili per cui il permesso di costruzione é antecedente al 1 gennaio 1949.
    • Il certificato di superficie “loi Carrez” per tutti i beni che si trovano un condominio. 
    • Il certificato dei rischi e inquinamento (ERP) precedentemente chiamato ERNMT (valido 6 mesi)
    • Il certificato termiti
    • il certificato elettrico per le installazioni elettriche che datano di più di 15 anni.
    • Il certificato gas per le installazioni di gas di più di 15 anni.
  • Il regolamento condominiale e la descrizione della divisione delle parti del condominio
  • I processi verbali delle assemblee condominiali degli ultimi tre anni
  • Il diario delle manutenzioni del condominio
  • L’attestazione d’immatricolazione del condominio
  • L’état daté, ossia le informazioni relative alla situazione finanziaria del condominio e del condomino venditore :
    • L’ammontare delle spese condominiali previste
    • L’ammontare delle spese extra pagate al di fuori delle spese condominiali degli ultimi due anni

Nel caso di un budget previsto superiore a 15.000 €, il venditore dovrà fornire :

    • La somma restante da versare (se esiste) al sindacato dei condòmini 
    • La somma a carico dell’acquirente da versare al sindacato dei condòmini
    • Lo stato globale degli arretrati di spese condominiali (se esiste) e il debito verso i fornitori (se esiste)

In assenza di uno fra questi documenti al momento della firma, il termine del diritto di recesso inizierà soltanto il giorno seguente della rimessa del documento mancante all’acquirente. 

L’ATTO DI VENDITA E IL PERIODO CHE LO PRECEDE

Normalmente i termini previsti tra la firma della promessa e del compromesso di vendita e dell’atto di vendita é mediamente di tre mesi, ma esistono varie tappe :

  • Il diritto di recesso é di 10 giorni a contare dalla firma o all’indomani della rimessa di tutti i documenti afferenti alla vendita se non sono stati dati tutti al momento della firma del pre-contratto.
  • Il termine per deporre la propria domanda alla banca. 
  • Il termine per l’ottenimento del mutuo bancario è di circa un mese e mezzo. Una volta ricevuta l’offerta della banca, l’acquirente può accettarla solo alla fine del termine di 11 giorni dopo la sua ricezione.

Il notaio verificherà anche :

  • Il diritto di prelazione del comune che è può essere prioritario per circa due mesi a seconda della zona dove si trova l’immobile.
  • La situazione ipotecaria del bene venduto.
  • La sua situazione rispetto alle regole di urbanismo e del catasto
  • L’inopposabilità del diritto proprietà del venditore

Una volta fatto tutto questo non vi resterà che firmare e dare le chiavi al nuovo proprietario!

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